නිශ්චල දේපල සම්බන්ධ Oral Agreements අවදානම් වෙන්නේ ඇයි?

අනෙක් පුද්ගලයා තමන්ගේ දෙමව්පියෙක්, සහෝදරයෙක්, ඥාතියෙක්, සමීප මිතුරෙක් හෝ අවුරුදු ගණනාවක් දන්නා කෙනෙක් නම්, බොහෝ අය formal documents නැතුව ගනුදෙනු කරන්න කැමති වෙනවා.

ඒ නිසා land disputes වලදී මෙවැනි statements නිතර අහන්න ලැබෙනවා:

“තාත්තා කිව්වා මේ කොටස මගේ කියලා.”

“අපි plain paper එකක simple agreement එකක් sign කළා.”

“මම අවුරුදු ගණනක් එතන ඉඳලා ගෙයක් හැදුවා. කවුරුත් objection කළේ නැහැ.”

“මම advance එක ගෙව්වා. හැබැයි deed එක sign කරන්න කලින් එයා land එක වෙන කෙනෙකුට විකුණලා.”

මෙතන තියෙන ප්‍රධාන ගැටලුව තමයි land සම්බන්ධ transactions සාමාන්‍ය informal transaction එකක් වගේ නීතියෙන් සලකන්නේ නැති එක.

සමහර oral agreements වලදී ප්‍රධාන ප්‍රශ්නය වෙන්නේ parties එකඟ වුණේ මොකක්ද කියලා ඔප්පු කිරීම.

නමුත් land සම්බන්ධව, discussion එකක් හෝ promise එකක් තිබුණා කියලා ඔප්පු කරන්න පුළුවන් වුණත්, transaction එකම නීතියෙන් අවශ්‍ය කරන විශේෂ formalities වලට අනුකූල වෙලා තියෙන්න ඕන වෙන්න පුළුවන්.

Land Transactions සඳහා විශේෂ Formalities අවශ්‍ය වෙනවා

Prevention of Frauds Ordinance යටතේ immovable property සම්බන්ධ වැදගත් transactions සඳහා විශේෂ formal requirements තියෙනවා.

Immovable property එකක් sale කිරීම, purchase කිරීම, transfer කිරීම, assignment කිරීම හෝ mortgage කිරීම වගේ transactions, ඒ වගේම එවැනි සමහර transactions සිදු කිරීමට අදහස් කරන agreements සහ future sale හෝ purchase එකකට අදාළ agreements සාමාන්‍යයෙන් writing සහ notarial execution සම්බන්ධ statutory requirements වලට අනුකූල වෙන්න ඕන.

මේකෙන් වැදගත් ප්‍රායෝගික වෙනසක් ඇති වෙනවා.

කෙනෙකුට මෙහෙම ඔප්පු කරන්න පුළුවන් වෙන්න පුළුවන්:

“එයා මට land එක විකුණන්න පොරොන්දු වුණා.”

නමුත් ඒකෙන්ම informal oral promise එකක්, නිසි ආකාරයෙන් execute කළ land agreement එකක් හෝ deed එකක් තිබුණා වගේ enforce කරන්න පුළුවන් කියලා අදහස් වෙන්නේ නැහැ.

“තාත්තා කටින් කිව්වා මේ කොටස මට දෙනව කියලා”

මේක family එකක් ඇතුළේ ඉතාමත් සාමාන්‍ය තත්ත්වයක්.

දෙමව්පියෙක් එක් දරුවෙකුට මෙහෙම කියන්න පුළුවන්:

“Land එකේ මේ පැත්ත ඔයාගේ. මෙතන ගේ හදාගන්න.”

ඊළඟ අවුරුදු දහය හෝ පහළොවම family එකේ හැමෝම ඒ arrangement එක තිබුණා වගේ හැසිරෙන්න පුළුවන්.

නමුත් oral statement එකක් පමණක් තිබීමෙන් සාමාන්‍යයෙන් land ownership එක formal ලෙස transfer වෙන්නේ නැහැ.

Property එක නීතිමය වශයෙන් තවමත් parentගේ නමට තියෙනවා නම්, පසුව බරපතළ ගැටලු ඇති වෙන්න පුළුවන්:

• parent තමන්ගේ අදහස වෙනස් කළොත්;
• property එක වෙනත් දරුවෙකුට transfer කරන්න තීරණය කළොත්;
• බලාපොරොත්තු වූ transfer එක complete කරන්න කලින් parent මිය ගියොත්;
• මුලින් පොරොන්දු වුණේ මොකක්ද කියලා siblings අතර dispute එකක් ඇති වුණොත්; හෝ
• මුළු property එකම පසුව sell හෝ mortgage කළොත්.

Family understanding එකක් සහ නීතිමය වශයෙන් complete කළ transfer එකක් අනිවාර්යයෙන්ම එකම දේ නොවෙයි.

“අපි Plain Paper එකක Agreement එකක් Sign කළා”

Oral agreement එකක තියෙන ප්‍රශ්නය විසඳගන්න arrangement එක paper එකක ලියලා parties sign කළාම ප්‍රමාණවත් කියලා සමහරු හිතනවා.

නමුත් නීතියෙන් notarial execution අවශ්‍ය කරන transaction එකක් නම් ඒකත් ප්‍රමාණවත් නොවෙන්න පුළුවන්.

Sri Lankan courts land සම්බන්ධ non-notarial arrangements ගැන සැලකිල්ලෙන් සලකා බලලා තියෙනවා.

Statutory formalities වලට අනුකූල නොවන document එකක්, නිසි ආකාරයෙන් execute කළ conveyance එකක් හෝ enforceable land agreement එකක් වගේ සරලව සලකන්න බැහැ.

ඒ නිසා අහන්න ඕන ප්‍රශ්නය:

“මගේ ළඟ writing එකක් තියෙනවද?”

කියන එක විතරක් නොවෙයි.

වඩා වැදගත් ප්‍රශ්නය:

“මේ particular land transaction එකට නීතියෙන් අවශ්‍ය කරන formalities වලට මේක අනුකූලද?”

“මම අවුරුදු ගණනක් එතන ඉඳලා ගෙයක් හැදුවා”

දිගු කාලයක් property එකක ඉන්නකොට තමන්ට ඒ property එක අයිතියි කියන දැඩි හැඟීමක් ඇති වෙන්න පුළුවන්.

කෙනෙක් මෙහෙම කියන්න පුළුවන්:

“මම අවුරුදු දොළහක් එතන හිටියා.”

“මුළු ගේම හැදුවේ මම.”

“Electricity account එක මගේ නමට.”

“Water connection එක ගත්තේ මගේ සල්ලිවලින්.”

Dispute එකේ history එක තේරුම් ගන්න මේ facts වැදගත් සාක්ෂි වෙන්න පුළුවන්.

නමුත් ඒවා තිබුණා කියලා ඒකෙන්ම land එකේ legal ownership transfer වුණා කියලා අදහස් වෙන්නේ නැහැ.

Water bill එකක්, electricity account එකක්, building expenditure එකක් හෝ දිගු කාලයක් occupation එකක් තිබීම deed එකකට substitute එකක් කියලා සරලව සලකන්න බැහැ.

Circumstances අනුව possession සහ expenditure නිසා වෙනත් නීතිමය ප්‍රශ්න ඇති වෙන්න පුළුවන්.

නමුත් ඒක oral gift එකක් automatically valid transfer එකක් වෙලා කියන එකට සමාන නොවෙයි.

“මගේ දෙමව්පියෝ කිව්වා මේ Property එක මට අන්තිමට ලැබෙනවා කියලා — ඒ නිසා මම ගේ හැදුවා”

Family එකක් ඇතුළේ මේ වගේ situation එකක් ඉතාමත් අමාරු සහ වේදනාකාරී වෙන්න පුළුවන්.

දෙමව්පියන් නැවත නැවතත්:

“මේ property එක අන්තිමට ඔයාගේ.”

කියන නිසා දරුවෙක් විශාල මුදලක් වියදම් කරලා family property එකේ ගෙයක් හදන්න හෝ property එක improve කරන්න පුළුවන්.

අවුරුදු ගණනකට පස්සේ දෙමව්පියන් ඒ property එක වෙනත් sibling කෙනෙකුට දෙන්න තීරණය කරන්න පුළුවන්.

එතකොට දරුවා කියන්න පුළුවන්:

“මට මේ land එක දෙනවා කියලා කිව්වේ නැත්නම් මම කවදාවත් මේ තරම් සල්ලි වියදම් කරන්නේ නැහැ.”

මේ situation එක ownership ගැන එක සරල ප්‍රශ්නයකට පමණක් සීමා කරන්න හොඳ නැහැ.

වියදම් කළ මුදල්, parents කළ representations, partiesගේ intention එක සහ surrounding circumstances වෙනත් legal issues මතු කරන්න පුළුවන්.

නමුත් වඩාත් ආරක්ෂිත දේ තමයි future inheritance එකක් දැනටමත් present ownership එකක් වෙලා තියෙනවා කියන assumption එක මත අවුරුදු ගණනක් depend නොවීම.

Inheritance එකක් ලැබෙයි කියන expectation එක සහ complete කළ legal transfer එකක් එකම දේ නොවෙයි.

“මම රු. 500,000ක් Advance එකක් ගෙව්වා”

තවත් situation එකක් බලමු.

ඔබ රු. මිලියන 5කට land එකක් මිලදී ගන්න එකඟ වෙනවා.

Advance එකක් විදිහට sellerගේ bank account එකට රු. 500,000ක් transfer කරනවා.

Proposed sale එක සම්බන්ධ නිසි ආකාරයෙන් execute කළ agreement එකක් නැහැ.

මාස කිහිපයකට පස්සේ seller land එක වෙනත් පුද්ගලයෙකුට විකුණලා කියලා ඔබට දැනගන්න ලැබෙනවා.

රු. 500,000ක් ගෙව්වා කියන එකට ඔබට ඉතා හොඳ සාක්ෂි තිබෙන්න පුළුවන්.

නමුත් bank transaction එකකින් මුලින්ම ඔප්පු වෙන්නේ ඔබගෙන් sellerට මුදල් ගියා කියන එක.

ඒකෙන්ම land ownership එක transfer වෙන්නේ නැහැ.

ඊට පස්සේ වෙන වෙනම legal questions කිහිපයක් මතුවෙන්න පුළුවන්:

මුදල් ආපසු අයකරගන්න පුළුවන්ද?

Payment එක කරන වෙලාවේ ඇත්තටම එකඟ වුණේ මොකක්ද?

Land එක සම්බන්ධ legally enforceable agreement එකක් තිබුණාද?

Property එක දැනටමත් third party කෙනෙකුට transfer කරලාද?

ඒ third party කලින් transaction එක ගැන යමක් දැනගෙන හිටියාද?

සමහර circumstances වලදී constructive trusts සම්බන්ධ ප්‍රශ්නත් මතුවෙන්න පුළුවන්.

නමුත් ඒක මේ article එකට කෙටියෙන් ඇතුළත් කරනවාට වඩා වෙනම article එකකින් පැහැදිලි කිරීම වඩා සුදුසුයි.

“මම පිටරට ඉඳලා සල්ලි එව්වා — Deed එක තියෙන්නේ මගේ ඥාතියෙකුගේ නමට”

මේකත් නිතර ඇතිවෙන situation එකක්.

පිටරට වැඩ කරන කෙනෙක් Sri Lanka වල property එකක් මිලදී ගන්න මුදල් එවනවා.

Convenience එකට, trust එකට හෝ family reasons නිසා deed එක parent කෙනෙකුගේ, sibling කෙනෙකුගේ හෝ වෙනත් relative කෙනෙකුගේ නමට execute කරනවා.

Understanding එක මෙහෙම වෙන්න පුළුවන්:

“දැනට ඔයාගේ නමට තියාගන්න. මම Sri Lanka ආවම මගේ නමට transfer කරන්න.”

අවුරුදු ගණනකට පස්සේ deed එකේ නම තියෙන පුද්ගලයා කියනවා:

“මේ property එක මගේ.”

මුදල් එවපු පුද්ගලයා කියනවා:

“හැබැයි මුළු property එකටම සල්ලි ගෙව්වේ මම.”

Purchase money එක ආවේ කොහෙන්ද කියන එක ඉතා වැදගත් සාක්ෂියක් වෙන්න පුළුවන්.

නමුත් නැවතත්, එක් පුද්ගලයෙක් මුදල් ගෙවලා deed එක වෙනත් පුද්ගලයෙකුගේ නමට තියෙනවා කියන එක නිසා bank transfers බලලා විතරක් dispute එක විසඳන්න බැහැ.

Sri Lankan trust law යටතේ, එක් පුද්ගලයෙකු property එක ලබාගෙන ඒ සඳහා consideration එක වෙනත් පුද්ගලයෙකු ලබාදුන් සමහර circumstances වල trust එකක් ඇතිවෙන්න පුළුවන්.

ඒක විශේෂයෙන් payment එක කරන වෙලාවේ තිබුණු intention එක සහ surrounding facts මත රඳා පවතින්න පුළුවන්.

Deed එක නිසි ආකාරයෙන් Register කරන්නත් ඕන

Proper deed එක execute කිරීමෙන් practical process එක අවසන් වෙන්නේ නැහැ.

Land සම්බන්ධ documents අදාළ Land Registry එකේ නිසි ආකාරයෙන් register කරන්නත් ඕන.

විශේෂයෙන් එකම property එකට සම්බන්ධ competing transactions තිබෙන අවස්ථාවල registration වැදගත් වෙනවා.

උදාහරණයක් ලෙස, එක transaction එකක් කලින් සිදු වෙලා නමුත් register කරලා නැති අතර, පසුව ඒ land එකට සම්බන්ධ තවත් instrument එකක් execute කරලා නිසි ආකාරයෙන් register කරලා තිබුණොත් ගැටලු ඇති වෙන්න පුළුවන්.

Registration of Documents Ordinance යටතේ එවැනි instruments වල priority සම්බන්ධ rules තියෙනවා.

නමුත් තවත් වැදගත් කරුණක් තියෙනවා:

Registration කළා කියලා වැරදි deed එකක් automatically නිවැරදි deed එකක් වෙන්නේ නැහැ.

Registered document එකක් තිබීමෙන්ම property එක transfer කළ පුද්ගලයාට valid title එකක් තිබුණා කියලා අනිවාර්යයෙන්ම ඔප්පු වෙන්නේ නැහැ.

ඒ වගේම transaction එක වෙනත් ආකාරයකින් ineffective කරන defects, registration එකකින් automatically correct වෙන්නේත් නැහැ.

ඒ නිසා වෙන වෙනම ප්‍රශ්න දෙකක් හැම වෙලාවෙම මතක තියාගන්න:

Transaction එක නීතියට අනුව නිසි ආකාරයෙන් execute කරලා තිබුණාද?

සහ

ඒ resulting instrument එක නිසි ආකාරයෙන් register කරලා තිබුණාද?

Land එකකට විශාල මුදලක් වියදම් කරන්න කලින්

මේ issues විසඳගන්න වඩාත් ආරක්ෂිත වෙලාව dispute එක ඇතිවෙන්න කලින්.

විශාල advance එකක් ගෙවන්න, ගෙයක් හදන්න, හෝ වෙනත් පුද්ගලයෙකුගේ land එකකට ඔබගේ savings වියදම් කරන්න කලින් මේ දේවල් තේරුම් ගන්න:

• property එකේ legal owner කවුද;
• title documents වලින් පෙන්වන්නේ මොකක්ද;
• proposed transaction එක ඇත්තටම මොකක්ද;
• අවශ්‍ය notarial documentation සකස් කරලා තියෙනවද;
• ඔබ ගෙවන මුදලට return එක විදිහට ඇත්තටම ඔබට ලැබෙන්නේ මොකක්ද; සහ
• අදාළ deed එක හෝ instrument එක නිසි ආකාරයෙන් register කරනවද.

Family members අතර trust එක ඉතා වටිනා දෙයක්.

නමුත් විශාල මුදල් සහ immovable property සම්බන්ධ වෙනකොට, proper documentation එක property එක ආරක්ෂා කරන තරමටම relationship එකත් ආරක්ෂා කරනවා.

වැදගත් වෙනස

Written agreement එකක් නැතුව කෙනෙකුට මුදල් ණයට දුන්නොත්, සමහර වෙලාවට ප්‍රධාන dispute එක වෙන්නේ:

“මේක ණයක් කියලා මට ඔප්පු කරන්න පුළුවන්ද?”

Land සම්බන්ධව situation එක වෙනස් වෙන්න පුළුවන්.

Oral promise එකක් තිබුණා කියලා හැමෝම එකඟ වුණත්, නීතිය තවමත් අහන්න පුළුවන්:

“Transaction එක නීතියෙන් අවශ්‍ය කරන ආකාරයට complete කරලා තිබුණාද?”

ඒ නිසා:

“Land එක මගේ කියලා හැමෝම දැනගෙන හිටියා.”

“තාත්තා ඒක මට දෙන්න පොරොන්දු වුණා.”

“ඒකට සල්ලි ගෙව්වේ මම.”

“මම අවුරුදු ගණනක් එතන හිටියා.”

වගේ statements, නිසි ආකාරයෙන් execute කරලා register කළ title document එකකට automatically සමානයි කියලා සලකන්න එපා.

← Legal Guides වෙත